为推动保障性住房规划建设，完善住房保障体系，规范保障性住房管理，我局编制了《常德市收购已建成存量商品房用作保障性住房工作实施方案（试行）》，现向社会公开征求意见，欢迎社会各界人士就有关内容提出宝贵意见和建议。

公开征求意见时间截止到2025年5月22日，可通过以下途径和方式提出意见建议：

1.邮递信件：湖南省常德市住房和城乡建设局更新保障科或cdszjjzbk@126.com。

2.办公电话：0736-7712597。

常德市住房和城乡建设局

2025年5月15日

常德市收购已建成存量商品房用作保障性住房工作实施方案（试行）

（征求意见稿）

根据国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）、《住房城乡建设部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）等文件精神，结合常德市实际，制定本方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党中央、国务院关于收购商品房用作保障性住房的重要决策部署，根据本市实际情况，按照“政府主导、市场化运作”的思路，坚持解放思想、拓宽思路，坚持稳妥把握、以需定购，准确摸清需求，探索开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，推动商品房去库存，加快解决工薪收入群体住房困难，稳定工薪收入群体住房预期，助力房地产市场健康发展。

二、工作原则

坚持以需定购，职住平衡。收购房源的区位、数量、价格要体现职住平衡要求，精准满足工薪收入群体刚性住房需求，户型面积要契合保障对象实际情况。

坚持兜底收购，惠及于民。收购过程要坚持市场化、法治化原则。收购房源的价格要体现保障属性，让配售对象真正买得起。

坚持集中收购，整体运营。原则上按照项目为单位相对集中收购房源，收购的每个项目成栋或成单元。

三、重点工作

（一）争取金融政策支持。按照“政府主导、市场化运作”的思路，积极对接金融机构，落实收购已建成存量商品房用作保障性住房的政策。包括争取降低资本金比例、较长贷款期限、较低贷款利息、扩大收购贷款范围等。

牵头单位：市国资委、人民银行常德分行、各区县市人民政府（管委会）

责任单位：相关收购主体

（二）明确收购主体。按照实力强、评级优、市场化程度高的标准，由市政府选定1-2家国有企业作为“一城四区”收购主体，各区县市参照相关要求选定本辖区收购主体。

牵头单位：市国资委，各区县市人民政府（管委会）

责任单位：相关地方国有企业     

（三）摸底保障性住房需求。坚持以需定购，通过充分开展摸底调研工作，分析现存和潜在的住房需求等数据，作为收购已建成存量商品房用作保障性住房的依据。

牵头单位：市住建局、市住保中心

责任单位：各区县市人民政府（管委会）

（四）建立收购项目储备库。各区县市人民政府（管委会）对辖区内已建成存量商品房进行全面梳理排查。收购项目应资产负债和法律关系清晰，房源权属清晰可交易。房源所属项目周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比。符合质量、安全要求，达到消防标准。优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。

牵头单位：市住建局

责任单位：各区县市人民政府（管委会）、相关收购主体

（五）确定定价机制。由收购主体核算重置价格和配售价格，明确收购价格应以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润，与房地产企业平等协商收购项目价格。其中划拨土地成本由市自然资源规划部门评估出具，建安成本由市住建局评估出具。配售价格由收购成本加不超过5%利润构成。

牵头单位：市自然资源规划局、市住建局   

    责任单位：相关收购主体

（六）开展收购工作。符合收购各项要求的项目，由收购主体与房地产企业自主对接协商；切实防范新增地方隐性债务和国有企业经营风险；按照定价机制协商收购价格，达成一致后发布配售预告，公布项目相关信息，对在规定期限内申购报名并交纳预购金比例超过100%的项目，启动收购工作。

牵头单位：市住建局

责任单位：相关收购主体

（七）落实手续办理。收购工作启动后，相关部门负责落实收购已建成存量商品房用作保障性住房的各项手续办理，优化审批程序，开辟绿色通道，提高办理效率，使收购项目具备配售、配租、个人贷款等条件。同时，按照配售型保障性住房封闭管理的要求办理不动产登记。购买配售型保障性住房首付比例、贷款利率等参照商品房相关规定执行，支持使用个人住房公积金贷款购买配售型保障性住房，贷款以房产抵押提供担保，同时由房屋产权人提供保证担保。

    牵头单位：市住建局、市住保中心

责任单位：市发改委、市自然资源规划局、市财政局、市司法局、市公积金中心、各区县市人民政府（管委会）、相关收购主体

（八）加大资金补助。对于符合收购要求的项目，积极争取落实中央、省级财政补助资金；市、区（县）两级财政加大资金统筹力度，结合公积金增值收益，给予资金支持。符合条件的保障性住房项目适用《关于保障性住房有关税费政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第70号）进行税费减免。

牵头单位：市财政局、市税务局

责任单位：市住保中心、市公积金中心、各区县市人民政府（管委会）

（九）加强收购资金监管。切实加强对收购主体借款资金用途和房地产企业出售商品房所得资金用途的监督管理。收购主体的专项贷款资金要单列会计明细科目、单独核算，贷款支付资料需经过贷款金融机构审核，确保专款专用、封闭管理。保障性住房租金收入或销售回款应在贷款金融机构开设的账户进行归集，账户资金除用于保障性住房日常管理经费外，剩余资金优先用于支付保障性住房贷款本息。房地产企业出售所得资金依法偿还本项目债务后仍有结余的，可用于归还集团从本市其他未建成项目抽调的预售资金或用于建设其在本市的未完工项目，防止抽逃转移。

    牵头单位：市住建局、各区县市人民政府（管委会）

责任单位：相关收购主体

（十）强化使用管理

1.统一平台管理。整合升级我市现有公租房、保租房等系统为市保障性住房管理平台，打通不动产登记信息共享渠道，不断提升平台智能化动态管理水平。收购用作保障性住房项目，应纳入市保障性住房管理平台统一配售、配租管理，切实为保障对象做好管理服务。

牵头单位：市住建局、市数据局、市自然资源规划局

责任单位：市财政局、市住保中心、市不动产登记中心、各区县市人民政府（管委会）、相关收购主体

2.统筹使用收购已建成存量商品房用作保障性住房房源，收购用作配售型保障性住房的项目，配租型保障性住房（含公租房、保租房）和配售型保障性住房可根据实际情况，统筹转换使用。

牵头单位：市住建局、市住保中心

责任单位：各区县市人民政府（管委会）、相关收购主体

四、收购流程和要求

（一）建立保障性住房轮候库。在市民之家住房保障申请窗口开设“常德市保障性住房申请”报名处，接受有资格的人员进行配售或配租申请，建立轮候库。

（二）制定收购方案。收购主体根据需求与收购房源清单，结合融资筹资、成本核算情况，制定收购方案。方案科学确定可用作保障性住房的已建成存量商品房房源，由收购主体和房地产企业自愿参与，以重置价为收购上限商定收购项目价格。

（三）发布配售配租预告。依据商定的收购价格确定拟配售配租价格，报市存量房源收购工作领导小组同意后，将拟配售配租价格和项目位置、户型、面积等信息向社会发布，接受预配售配租报名。

（四）组织实施收购。预配售配租报名超过配售配租房源数量时，启动房源收购，收购主体与房地产企业依法依规履行收购工作的各项手续。

（五）开展配售配租。完成收购工作后尽快启动配售配租工作，明确配售配租价格，签订购房合同，依法依规办理不动产权证书。

五、保障措施

（一）成立专班。成立市存量商品房收购工作领导小组，市政府分管领导任组长，市发改委、市财政局、市自然资源规划局、市住建局、市国资委、市税务局、市人民银行、市住保中心、市公积金中心等部门主要负责人为成员。负责全市收购已建成存量商品房用作保障性住房工作推进中的重大事项决策。领导小组下设办公室，办公室设在市住建局，具体负责房源征集、承包核算、房源筛选、方案制定、收购谈判等事宜。各有关单位负责按照各自职能做好收购已建成存量商品房用作保障性住房工作项目交易转让、土地性质变更、登记办证、税费缴纳等有关工作。各区县市参照成立本辖区工作专班，负责推进本辖区保障性住房工作。

（二）加强监督。收购用作保障性住房的商品房应满足住建部关于“一现、两防、三合适”的基本条件，健全完善收购存量商品住房用作保障性住房有关制度。项目在开展一段时间后，由审计部门组织开展审计工作。严禁在房源确定、资金使用等方面暗箱操作以权谋私。加强对收购主体的监督考核，确保收购、配租和配售、运营管理工作有序平稳进行。

（三）科学统筹。动态掌握保障性住房的需求底数，结合市场状况和财政能力，制定科学合理的收购计划。明确相关管理制度，加强前期调研和风险评估，确保收购决策的科性和合理性。建立公平、透明的房屋分配机制，确保最需要的人群能够获得住房。制定封闭管理细则，确保收购后的房屋得到有效管理和维护。

附件1：常德市配售型保障房建设管理办法（试行）.doc

附件2：常德市保障性住房专项贷款资金管理细则（试行）.docx

   （联系人：覃自翔 0736-7201110）