各区县市住房和城乡建设局，常德经济技术开发区建设管理局，常德高新技术产业开发区建设管理局，柳叶湖旅游度假区开发建设局，西湖、西洞庭管理区住房和城乡建设局，市住房城乡建设局桃花源分局，市征收处、市房地产价格评估专家委员会、各房地产评估机构：

现将《常德市国有土地上房屋征收评估技术规范》印发给你们，请认真遵照执行。

   常德市住房和城乡建设局

（常德市人民防空办公室）

 2021年7月26日 

常德市国有土地上房屋征收评估技术规范

第一条  为了规范国有土地上房屋征收评估活动，维护公共利益，保障被征收人合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）及省市有关征收评估的相关规定，结合本市实际情况，制定本技术规范。

第二条  本市范围内国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的征收补偿价值评估，适用本技术规范。

第三条  被征收房屋价值评估的价值时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估的价值时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第四条  房屋征收评估的价值定义是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第五条  对于已经登记权属的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府或相关单位的认定、处理结果进行评估。  

第六条  征收评估方法选用应遵循《房地产估价规范》和《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定。根据被征收房屋和当地房地产市场状况等客观条件对比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的同类房地产有交易的，应当选用比较法评估;被征收房屋或者其同类房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋的同类房地产没有交易或交易很少，且被征收房屋或其同类房地产没有租金等经济收入时，应当选用成本法；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

当被征收房屋仅适用一种评估方法进行评估时，可只选用一种评估方法。当被征收房屋适用两种或两种以上评估方法进行评估时，宜同时选用所有适用的评估方法，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。选用两种或两种以上评估方法进行评估时，应对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

第七条  采用比较法评估的，应选择3个以上(含3个)被征收房屋的同类房地产近期交易案例(交易案例的交易日期应接近价值时点，不宜超过1年)作为比较法的可比实例。比较法的修正、调整等计算过程按照《房地产估价规范》及省市征收评估的相关规定执行。

第八条  采用收益法评估的，房屋收益应在充分调查被征收房屋租金和同类房地产租金基础上综合确定其客观收益，同类房地产租金案例不得少于3个。资本化率(或报酬率)及相关参数的确定应按照《房地产估价规范》及省市征收评估的相关规定执行。

第九条  采用成本法和假设开发法进行评估的，按照《房地产估价规范》及省市征收评估的相关规定执行。

第十条  对于同一征收项目范围内，用途与建筑结构相同、区位相当的被征收房屋，可先设定标准房，采用前述评估方法测算其市场价值，作为该征收范围同类房屋的基准价格；然后根据不同房屋的楼层、朝向、成新、层高等因素，对该基准价格进行适当的调整、修正，确定征收范围内其它被征收房屋的评估价值。

第十一条  被征收住宅房屋占用土地使用权类型为划拨的，应按相关规定进行土地使用权类型修正；被征收非住宅房屋占用土地使用权类型为划拨的，应按相关规定计算扣缴土地出让金金额。

第十二条  评估基础数据和参数的来源或确定的依据或方法应在估价报告中说明。评估参数可优先选用房地产主管部门公布的估价参数。

第十三条  评估报告应真实、客观、准确、完整、清晰、规范。整体评估报告应采用叙述式评估报告格式，并严格按照《房地产估价规范》撰写;分户评估报告可采用叙述式评估报告格式，也可采用表格式评估报告格式。采用表格式的报告，报告中需有住建部《房地产估价规范》中规定的估价报告应记载的事项。

整体评估报告和分户评估报告应经负责房屋征收评估项目的至少2名注册房地产估价师签字并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替签字。

第十四条  征收当事人就被征收未经登记建筑价格，房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，停产停业损失等补偿协商不成的，可以委托原被征收房屋评估的房地产价格评估机构（以下简称评估机构）通过评估确定，以上项目可单独出具评估报告。

第十五条  评估机构和评估人员应认真收集评估所需资料，建立评估数据库和资料库。

第十六条  房屋征收部门应向评估机构提供下列资料：

(一)征收评估委托书，并签订房屋征收评估委托合同;

(二)房屋征收决定公告和规划蓝线图;

(三)被征收房屋不动产权证书（所有权证、国有土地使用证）、登记簿（卡）等权属资料;

(四)未经登记建筑的认定、处理结果;

(五)被征收房屋情况一览表;

(六)其他相关资料。

第十七条  评估机构应在规定的时间向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，由房屋征收部门向被征收人公示。

公示期间，评估机构应当安排负责该征收项目的注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释；存在错误的，评估机构应当修正。注册房地产估价师应在说明解释现场留下影像资料。

公示期满后，评估机构应向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，由房屋征收部门向被征收人送达分户评估报告。

第十八条  凡征收评估中涉及专业技术工作的，评估机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。本技术规范未作规定的，应按照国家和省市有关规定执行。

第十九条  市住建局（市人防办）应加强全市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构备选库的动态管理，规范房屋征收评估行为。评估机构或评估人员有出具虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告等违法执业行为的，移出全市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构备选库名录，并依法给予处罚，计入不良行为记录；构成犯罪的，移交司法机关追究其刑事责任。

第二十条 要发挥行业协会和专家委员会的作用，不断规范评估行为，提高评估水平。

第二十一条  本规范自发布之日起施行。原《常德市国有土地上房屋征收评估技术规范》(常房发〔2015〕7号)同时废止。