对市八届人大四次会议第052号建议的回复

李伟等3名代表：

您提出的《关于规范物业和业主委员会并加强公共收益资金监管的建议》收悉。感谢您对我市物业管理工作的关心和支持，现回复如下：

基层治理是国家治理的基石，居民小区作为社会基层治理的最小单元，物业管理是新时期加强和创新基层社会治理的重要切入点。随着城市化进程的不断深入和人民群众对美好生活的需求越来越高，物业管理承载着越来越多的公共服务功能，也面临着越来越多的治理难题。针对目前物业管理行业存在的各种难点堵点问题，我们坚持问题导向，积极探索物业管理新模式、新办法，努力提升物业管理服务水平。

一、所做的主要工作

（一）坚持党建引领，积极打造“红色物业”。充分发挥党的政治优势和组织优势，构建街道社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会和物业企业等共商事务、协调互动的治理机制。目前，全市2507个住宅小区中，成立业委会597家，成立小区党支部711个。市城区经泽星都、永乐花园等小区搭建了“周末议事会”“民情恳谈会”“和事佬工作室”等议事协商平台，提升小区自治水平，规范小区事务监督运作机制，党建引领“红色物业”作用初步显现。

（二）坚持制度引领，积极打造“法治物业”。开展物业管理地方性立法工作，制定出台《常德市住宅小区物业服务监督若干规定》（2025年6月1日正式施行），对上位法进行细化补充，夯实基层治理法治基础。出台《常德市前期物业服务收费实施细则》《常德市住建行业信用信息管理办法》《常德市物业服务企业及项目经理信用信息管理评价标准》等规章制度，完善“质价相符”价格机制，实现物业服务企业信用信息管理常态化。

（三）坚持科技引领，积极打造“智慧物业”。在市城区蓉国新赋、恒大华府、善建人家等一批小区进行了智慧物业试点建设，利用现代信息技术，推动物业管理向智能化、信息化方向发展。通过建立智慧物业管理平台，补齐社区服务短板、推动物业服务线上线下融合发展，实现物业服务的在线化、数据化管理，提高服务效率和质量。

（四）坚持市场引领，积极打造“专业物业”。围绕全市老旧小区基础设施差、物业管理覆盖率低的难题，采取引进龙头物业企业带动示范、大型物业企业成片改造后参与物业管理、市属国有企业保障兜底等方式，分批分类实现老旧住宅小区专业化物业管理。对居住人群单一、楼栋数少、产权复杂的小区，采取社区指导下的业主自治或社区代管方式，解决无物业管理现状。截至目前，全市住宅小区物业管理覆盖率已达80%以上，其中新建住宅小区物业服务实现全覆盖。

二、当前物业管理工作中的不足

近年来，虽然我市在推进物业管理服务方面取得了一定成绩，但随着时间的推移和物业管理行业的发展，物业管理已成为社会关注的焦点和热点。从这两年市民网上留言和各类投诉情况来看，问题突出表现在以下几个方面：

（一）体制机制层面，条块分割制约治理效能

一是部门协同不足。物业管理涉及发改、公安、住建、自然资源、城管、生态环境、市场监管、消防、水电燃气等诸多部门和街道社区，部分职能部门没有将执法管理有效延伸到物业管理区域内，没有实现全流程、全覆盖的监管，部门合力未有效发挥。二是基层力量薄弱。虽然全市大部分街道社区物业管理机构和人员基本实现“从无到有”，但部分县市区将物业管理简单定位为行业管理、市场行为，没有将其视作社区综合治理的重要部分。在力量配备上，大多是兼职人员，且变动频繁、业务不精、能力不足，很多工作处于应付状态，存在业委会组建不到位、把关不严格，业主投诉和矛盾协调处理不得力等诸多问题。

（二）市场服务层面，行业发展粗放滞后

一是服务理念不优。部分物业企业没有明确的发展定位和目标，没有企业品牌意识和管理服务意识，仍然采用低级粗放的管理模式。二是专业人才不够。物业企业“零门槛”入行使得企业数量迅速增加，物业从业人员大都来自下岗、失业、退休人员和农村剩余劳动力，缺乏专业培训，在年龄结构、文化素质和专业知识方面不能适应业主对服务的要求和行业发展的需要。三是服务行为不规范。部分物业企业以管理者自居，不按合同约定提供相应服务，收费与服务不相符的问题比较突出。

（三）群众自治层面，民主机制空转失灵

一是业主委员会成立率偏低，全市住宅小区业委会组建率仅23.8%，且有大量业主委员会“名存实亡”，无法正常履职，不能有效维护业主合法权益。二是成员素质能力不高，专业素质和业务能力有限，业主委员会作用发挥有限。三是业务指导和监督管理不够，业委会等居民自治组织制度不健全缺乏监督机制，日常履职全靠自律，导致业委会不作为、乱作为时有发生，存在权力“私化”问题，对业主和物业企业都造成不良影响。

三、下一步工作重点

一是推动法治治理，完善体制机制。围绕《常德市住宅小区物业服务监督若干规定》落细落地，制定出台《常德市住宅物业服务质量等级评定管理办法》《常德市住宅小区公共收益管理使用工作指南》等配套文件。推动市、县市区、街道对物业企业、业委会、社区工作者等重点群体培训全覆盖；结合线上短视频、普法专栏与线下案例曝光、示范表彰，营造全社会知法守法的浓厚氛围。

二是优化管理模式，提升服务水平。通过搭建市级智慧物业管理平台，对物业企业、物业项目、小区设施等实施数字化监管，建立信息化的问题发现、交办、处置、反馈闭环管理机制。加强物业企业信用信息监管，对信用主体实施分类分级监管，实行动态化信用记入管理，并与业主选聘、前期物业招投标、优惠政策支持等机制挂钩，推动提升物业管理服务水平。

三是健全调解工作机制，构建多元化解格局。推动各级物业人民调解委员会挂牌运行，落实物业纠纷调解市县乡“三级联调”物业纠纷调解组织体系建设，充分发挥物业纠纷人民调解委员会作用，完善物业纠纷多元调解机制，多措并举化解物业信访投诉和矛盾纠纷。

四是强化行政执法力度，健全协同监管体系。以群众的需求为导向，建立常德市涉及物业管理的行政处罚事项和执法主体清单制度，厘清各行政主管部门在物业管理区域内的执法边界，加大对物业管理区域内违法违规行为的执法力度，切实解决物业管理区域内的突出矛盾和问题。

五是完善自治监督机制，压实双重监管责任。健全业主自治组织监督机制，从内部监督和外部监督两方面入手，建立业主委员会运行、账目信息公开、审计和履职评议等制度，丰富完善监管手段措施，切实履行属地管理和行业监管责任。

六是规范信息公示标准，实现信息透明公开。围绕物业费收支、小区共有资产收益及其开支明细等群众关注的重点，明确公示公开范围，规范公示公开内容，不断推动小区公示公开标准化，全市物业小区实现公示公开全覆盖。

常德市住房和城乡建设局

2025年5月17日

签发人：唐海芳  联系人：周湘汶

联系单位：市住建局  联系电话：15115620612