常德市住房和城乡建设局（人防办）关于市人大七届三次会议第078号建议的回复

尊敬的万霞代表：

您提出的《关于尽快出台相关制度规范小区业委会选举的建议》（078号建议）我局于4月25日收悉，感谢您对我市物业管理工作的关注与关心，对照您的建议及我局所做的工作现回复如下：

一、全市物业管理工作的现状

物业管理工作是关系群众切身利益、关系社会稳定、关系政府形象的一项重要民生工作，是社区建设和社会治理体系的一个重要组成部分。主要表现在以下几个方面：

（一）管理机制逐步理顺。全市物业管理工作初步形成了行业主管部门统筹、属地政府负责、相关政府部门和社会各单位齐抓共管的工作机制。市住建局和县房管部门是物业行业的主管部门。市住建局负责全市物业行业管理、统筹、指导和监督，区县市房管部门负责辖区内物业服务企业日常监督管理与考核，未设立房管部门的武陵区政府成立了物管处，柳叶湖度假区、桃花源管理区由住建部门负责物业管理工作任务。街道办事处、乡镇人民政府和社区居委会负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，调解业主、业主委员会、物业服务企业相互之间的物业纠纷。相关职能部门按照各自职能职责积极配合物业行业主管部门、属地政府，对物业管理工作齐抓共管，形成合力。

（二）物业管理行业不断壮大。全市共有物业服务企业264家（截止于2017年1月12日国务院发文《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》取消物业资质认定后），其中本市登记注册企业241家（取消资质后工商新注册的物业服务企业未进行备案登记），目前全市共有物业服务从业人员26000多人，全市在管项目850多个，服务面积6000多万平方米。同时，我市先后引进了万达、深华物业等一大批国内优秀物业服务企业驻常服务。

（三）行业发展环境得到优化。近年来，我市专门出台了《关于进一步加强物业管理工作的意见》，强化了区政府（管委会）以及街道（乡镇）社区在物业管理工作中的职能职责，配套实施了前期物业管理及前期物业招投标等相关政策规定，建立了住宅专项维修资金制度，制定了《常德市住宅物业服务等级规范》。

二、物业服务小区选举工作中的存在的问题

从这两年市民留言和各类投诉情况来看，物业服务小区召开业主大会上选举业主委员会已成影响市民生活的重点问题之一，突出表现在以下几个方面：

（一）区县（市）物业主管部门、街道（乡镇人民政府）、社区（村）居民委员会对指导选举政策及法规和程序不太熟悉。物业管理工作按照政府主导，街道（乡镇）、社区属地管理负责的原则，街道配备物业管理专干，社区物业专干配合街道开展工作，长期以来，市级行业主管部门没有对从事一线的干部进行辅导学习与培训，导致街道（乡镇）与社区的物业专干不熟悉召开业主大会选举业主委员会和业主监督委员会的政策法规与程序，不知道怎么样开展工作。

（二）街道（乡镇）物业管理工作主体责任落实不到位。根据国务院《物业管理条例》、《湖南省物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》规定街道（乡镇）需依法监督指导业主大会的成立、业主委员会的选举等工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系，建立和完善物业管理综合协调机制。

（三）物业管理工作未纳入街道（乡镇）绩效考核，也没有专门的编制和工作经费，物业专干基本上都是兼职，一人对口上级部门多项职能，部分街道（乡镇）处于应付状态，存在业委会组建成立组织不到位、把关不严，业主投诉和矛盾协调处理不得力等诸多问题。

（四）小区业主物业管理意识不强，参与选举业主委员会的认识更不高，或根本就不关心小区物业管理事务，部分业主不愿意参与小区选举事宜。

（五）部门监管职能履行还不到位。物业管理涉及发改、自然资源、住建、城管、园林、公安、消防、生态、质监、水电燃气等诸多部门和街道（乡镇）、社区，部分职能部门没有积极主动地把执法管理延伸到物业管理区域内，过多依赖无执法权的物业服务企业，有事都推给物业服务企业，而物业服务企业只能引导劝阻，导致处理某些矛盾纠纷时困难重重。

三、今年开展的工作

（一）全面贯彻落实《湖南省物业管理条例》精神。组织区县（市）物业管理主管部门工作人员、街道（乡镇）社区物管专干、物业服务企业负责人系统学习《湖南省物业管理条例》；按照《湖南省物业管理条例》规定严格落实物业保修金制度、物业管理区域备案、前期物业服务企业招投标备案、物业服务合同备案、物业管理用房验收及物业承接查验备案等工作；根据《湖南省物业管理条例》结合我市实际情况修订《常德市物业管理办法》，5月底前出台；积极主动向市人大汇报，推动物业管理工作纳入地方立法计划，努力解决《湖南省物业管理条例》未涉及的难点、痛点，进一步提升我市物业服务水平。

（二）进一步理顺物业管理机制体制，夯实街道（乡镇）管理主体责任。根据《关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号）精神“建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制”， 建立街道（乡镇）和小区党组织领导下的小区居委会、业主委员会和物业服务企业“三方联动”服务机制，充分发挥小区居委会、业主委员会和物业服务企业在小区服务中的主体作用，进一步推进基层服务型党组织建设；区县（市）政府要将物业管理工作纳入对街道（乡镇）的年度绩效考核范围，纳入社区建设和社区综合治理体系，把这项工作列入重要议事日程，推动属地管理工作落地；建立部门综合执法进小区联动机制，促使各职能执法部门有力配合，有序开展部门综合执法进小区联合行动。

（三）抓好物业管理事中事后监管工作，规范物业服务行为。制定和完善市级物业服务企业评价管理体系，充分发挥企业信用信息平台的作用，对于在日常经营中，市场行为不规范、不诚信的物业服务企业，进行不良信息登记、失信惩戒并向社会予以曝光；优化和完善四区城市管理考核物业管理单项考核工作，推动区政府（管委会）加大对物业管理的工作力度；充分发挥物业管理协会作用，加强行业自律。

（四）协助省厅出台《业主大会、业主委员会和业主监督委员会指导细则》，目前初稿已审定。

（五）加强物业管理的业务学习和培训工作。计划今年组织区县（市）物业管理主管部门工作人员、街道（乡镇）社区物管专干、小区业委会主任以及物业服务企业项目经理在党校进行封闭式培训，主要学习目前物业管理各项法律法规以及如何针对解决当前物业管理工作的难点、痛点，进一步加快我市物业管理行业整体素质的不断提高。

（六）加强对业主大会和业主委员会的指导监督，强化业主责任意识。指导监督街道（乡镇）按照《业主大会和业主委员会指导规则》和《湖南省物业管理条例》等文件要求，规范业主大会和业主委员会组建程序；严把入口关，选择奉公守法、品行良好、公道正派、热心公益、责任心强且有一定组织能力的业主担任业主委员会成员；社区党组织和居民委员会要督促业主委员会正确履职，控制“乱作为”，解决“不作为”，推动业主委员会主动作为、积极作为、正确作为；积极引导业主树立花钱买服务的消费理念。

（七）加强正面宣传，营造良好氛围。组织开展形式多样的主题宣传活动，在电视、广播、报纸、微博、微信公众号等途径开辟专栏，广泛宣传物业管理工作的重要意义以及相关的法律法规。对优秀的物业管理项目、物业服务企业和物业服务从业人员给予大力表彰、物资奖励以及正面宣传，节假日对奋战在一线的物业服务企业员工给予慰问，同时通过召开物业管理工作表彰大会等形式提升物业管理行业的社会地位与整体形象，加深广大居民对物业管理工作的理解和支持，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。

四、相关建议

1、建议市委编制部门将各街道和社区物业专干落实正式编制开展工作，给予专门的经费，定岗定责，由专门的人员搞专门的事情。

2、将各职能部门落实物业管理工作纳入年终绩效考核中来：即督促各职能部门将行政执法延伸进物业小区中来。对各区县政府（管委会）落实物业管理工作纳入绩效考核：即督促物业主管部门、街道（乡镇）和社区按照属地管理原则落实物业管理工作。

3、建议政府价格主管部门尽早出台我市物业服务收费指导价格。

4、将培训学习常态化，重点培训街道（乡镇）、社区物业管理专干及物业小区项目负责人。

常德市住房和城乡建设局（人防办）

                     2019年6月26日

签发人：刘兴华                     联系人：刘胜伟

联系单位：市住建局（人防办）        联系电话：7719582