常德市住房和城乡建设局对市八届人大二次会议第67号建议的回复

1号B类

刘新华代表：

您提出的《关于出台<常德市住宅小区物业管理条例>的建议》收悉。现回复如下：

一、我市物业管理工作现状

（一）行业规模不断壮大。随着全市居民生活水平不断提高和城区住宅建设总量的不断增长，我市物业管理行业发展迅速。截至2022年底，全市具有物业服务项目的物业服务企业512家，物业服务项目1076个，从业人员约1.9万人。近年来全市新建住宅已全部实行专业化物业服务，非住宅项目的物业管理覆盖面积也在稳步增加，物业服务已经从住宅小区、行政机关、商业大厦拓展到了医院、机场、学校、工业园区等诸多领域。

（二）工作机制初步理顺。市城区物业管理工作初步形成了行业主管部门统筹、属地政府负责、相关政府部门和街道社区齐抓共管的工作机制。市住建部门是物业行业的行政主管部门，负责全市物业行业的管理、统筹、指导和监督；市城区五区物业主管部门负责辖区内物业服务企业的日常监督管理与考核工作；街道社区负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，调解业主、业主委员会、物业服务企业之间的争议和纠纷；各职能部门按照职能职责配合物业管理行政主管部门、属地政府，对物业管理工作齐抓共管，形成合力。

（三）管理规范逐步完善。建立常德市住宅专项维修资金制度，保障物业共用部位和设施设备的维修和正常使用；制定《常德市住宅物业服务等级规范》等一系列行业管理规范，推动物业服务企业提升管理和服务水平；完善“质价相符”价格机制，联合市发改委出台了《常德市前期物业服务收费实施细则》，从多个方面减低和规范了物业收费行为；建立了常德市物业管理工作联席会议制度，保障我市物业管理活动规范开展，有效预防和化解市城区物业管理矛盾纠纷；成立常德市物业管理行业党委，指导物业行业基层党组织开展党建活动、慰问帮扶等活动，协调处理物业矛盾纠纷，初步建立起党建引领，社区街道指导，物业企业、业委会多方参与、协同治理的格局；联合市委组织部、市民政局出台《关于强化党建引领加强物业管理工作提升城市小区协同治理水平的实施意见》，进一步强化我市基层党建引领机制，通过协调相关职能部门、街道社区、业主自治组织、市场主体及社会公益组织等各方力量向住宅小区倾斜，依法有序参与小区治理。

二、当前面临的困难

物业管理与广大人民群众生产生活息息相关，对于维护社会稳定、构建和谐社会有着重要意义。随着住房制度改革的不断深化，城镇化发展的加快，物业管理在经济新常态下呈现出一些新情况、新问题。一方面，我市物业管理取得了长足发展，在改善群众生活和工作环境，解决城乡就业，促进地方经济社会发展等方面，发挥了积极的作用。另一方面，随着法制建设的不断深化，业主的维权意识有了明显增强，但我市物业管理行业现代服务意识和体系的建立稍显迟滞，历史欠账较多，具体表现在五个方面：

一是建设单位遗留问题较多。主要集中在房屋质量问题、配套设施不健全等方面，许多业主在房子出现质量问题且无法得到解决后，将矛头转向物业服务企业，很大程度上直接导致了物业纠纷的产生。二是业主大会和业主委员会建设滞后。我市业主大会、业主委员会成立情况不容乐观，业主参与积极性不高，业主大会召开难，部分业主将业主委员会作为自身牟取不正当利益的工具，侵害业主、物业企业的合法权益。三是物业服务不规范。部分物业服务企业没有建立完善的管理服务制度，服务不达标、服务不透明等问题往往成为矛盾的焦点。四是老旧小区数量较多，难以实施专业化物业管理。这类小区大多数建筑年代久，建设规模小，没有归集专项维修资金，设施设备老化，由于改造资金筹集困难，短期内难以实施全面改造。五是物业管理监督体制未完全理顺。政府相关部门的职责未落实，存在履职缺位、越位、不到位等问题。物业管理和社会治理未有效结合，基层政府对物业管理的指导和监督作用未完全充分发挥，也影响了物业管理工作的有序稳定发展。为了规范物业管理活动，维护物业管理各方主体的合法权益，解决我市物业管理行业的突出问题，制定一部比较全面系统、能与上位法有效衔接的地方性法规，具有重大的现实意义。

三、立法所做的主要工作

2019年，市住建局多次召开座谈调研会，会同相关单位，聚焦物业管理工作发展需要和存在的突出问题，尝试出台规范性文件《常德市物业管理实施细则》，我局的本意是想通过制定规范性文件，解决当前正在执行的物业管理法律法规没有完善的地方作为补充，但因拟制的文件篇幅太长，且部分内容在当年的法律法规框架下有突破，拟定的《常德市物业管理实施细则》上报市司法局合法性审查时没有通过，市司法局建议市住建局走立法程序，以地方立法的形式出台《常德市物业管理实施细则》。随后，我局相继将《常德市物业管理实施细则》作为2020年、2021年、2022年、2023年立法计划上报市司法局、市人大，由于近几年我市立法计划繁重，特别是《常德市文明行为促进条例》《常德市城市养犬管理条例》《常德市饮用水源保护条例》《常德市城市生活垃圾管理条例》等更迫切的立法任务必须优先安排，所以《常德市物业管理实施细则》立法计划被暂缓和搁置。目前，经过我局不断努力，根据《常德市人民代表大会常务委员会2023年工作要点》，《常德市物业管理若干规定》已纳入市人大2023年立法调研项目，预计2024年通过地方性立法的方式正式出台实施。

四、下一步工作重点

（一）制定出台常德市住宅小区物业管理地方性法规，打造“司法物业”。一是推动市人大加快出台物业管理地方性法规，解决《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》未涉及的难点、痛点问题。为了规范物业管理活动，维护物业管理各方主体的合法权益，解决物业管理行业监管机制不顺、职能部门职责边界不清、维修资金管理使用不规范、物业服务企业退出难、业主自治机制不健全等物业管理领域的突出问题，落实基层组织属地管理责任，强化属地物业管理指导监督职责，制定出台物业管理地方性法规。二是构建“执法进小区”联动机制，建立住宅小区行政执法清单，明确涉及物业管理的行政处罚事项和执法主体，厘清各职能部门执法边界，促使各职能执法部门有力配合，有序开展部门综合执法进小区工作，将物业管理工作纳入市直部门年度目标考核范围。三是强化制度保障，通过建立完善物业服务企业服务质量考评、物业纠纷多元化解机制，出台《常德市业主大会和业主委员会组建办法》、《常德市住宅小区党支部成立工作指南》、《常德市住宅小区公共收益管理使用工作指南》以及《常德前期物业服务合同（示范文本）》等一系列规范文件，健全物业管理政策法规，为地方立法先行开路。

您明确建议出台《常德市住宅小区物业管理条例》，而不是《常德市物业管理若干规定》，我局认为：立法最后的名称不是重点，重点是将此项内容纳入计划并顺利推进，当然立法主要是针对住宅小区，至于最后的名称是什么，以人大审定为准。

（二）压实基层组织责任，打造“红色物业”。推动市级层面将全域推进住宅小区“红色物业”建设纳入城市基层党建总体部署，建立定期调度、专项督查、跟踪问效等跟踪机制，推动工作落实。推动区县市将“红色物业”列入党建引领基层治理重要议事议程，加强研究部署，精心组织实施，确保工作成效。“红色物业”建设情况作为党委书记抓基层党建述职评议考核的重要内容，考评结果作为党政领导干部选拔任用、培养教育和奖励惩戒的重要参考。区县市政府要将街道物业管理工作纳入年度绩效考核范围和社区综合治理体系，推动属地管理工作落地。

（三）加强小区党支部和“红色业主委员会”建设。一是按照应建尽建、便于管理、发挥作用的原则，小区直管党员（指党组织关系在社区的党员）3人以上的，成立小区党支部；不足3人的，与邻近小区成立联合党支部；暂不符合成立党支部条件的，街道社区党组织应通过选派党建工作指导员等方式，开展党的工作。力争到2024年，符合条件的住宅小区，实现小区党组织基本覆盖。二是对全市业主委员会成立及履职情况进行摸底，符合首次业主大会会议召开条件的，由街道社区党组织对业主委员会委员候选人进行严格审核把关，提倡符合条件的社区“两委”成员依法依规兼任业主委员会成员。推进业主委员会党的组织覆盖，原则上新增、换届业主委员会成员的党员比例不低于50%。建立业主委员会主任向社区党支部述职机制，业主委员会主任述职情况应当作为改选连任的重要参考条件。

（四）推行"四方议事会"机制。推行基层直接民主，发挥小区党支部书记核心作用，健全小区党支部牵头，业主委员会、物业公司、居民代表等四方参与的小区协商议事会机制，围绕居民群众普遍关心的公共服务设施建设改造、物业管理、维资使用、矛盾调处、文化活动等事项定期进行商议。根据工作需要，可邀请市、区相关职能部门和街道社区负责人参加议事，做到小事不出小区，大事不出街道。

                      常德市住房和城乡建设局

                             2023年5月30日

签 发 人：彭家明       联 系 人：潘峰

联系单位：市住建局     联系电话：15211221689