常德市住房和城乡建设局关于印发《常德市城区公共租赁住房管理实施细则》的通知 (常建通〔2023〕41号 )

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各县市区住房和城乡建设局、住房保障服务中心,常德经济技术开发区建设管理局,常德高新技术产业开发区开发建设局,柳叶湖旅游度假区住房和城乡建设局,西湖、西洞庭管理区住房和城乡建设局、西湖管理区房地产管理局,桃花源旅游管理区市政基础设施管理办公室,各有关单位:

现将《常德市城区公共租赁住房管理实施细则》印发给你们,请认真贯彻执行。

                       常德市住房和城乡建设局

2023年11月1日

常德市城区公共租赁住房管理实施细则


第一章  总  则

第一条  为切实保障城镇住房困难群体基本住房需求,规范公共租赁住房管理工作,根据《公共租赁住房管理办法》(住房和城乡建设部令第11号)、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号)、《住房和城乡建设部 国家发展和改革委员会 财政部 自然资源部关于进一步规范发展公租房的意见》(建保〔2019〕55号)和《湖南省公共租赁住房管理办法》(湘建保〔2021〕188号)等有关规定,结合我市实际,制定本细则。

第二条  本细则适用市城区(含武陵区、鼎城区、常德经济技术开发区、柳叶湖旅游度假区,下同)公共租赁住房(以下简称公租房)的筹集、准入、分配、使用、退出等管理工作。

第三条  市住房和城乡建设局是我市公租房管理行政主管部门,负责制定我市公租房管理相关政策,负责指导监督我市公租房管理工作。

市住房保障服务中心是我市公租房管理服务机构,负责实施我市公租房管理相关政策,监管我市公租房管理工作,指导我市公租房租赁补贴发放工作,负责管理市直管公租房的筹集、准入、分配、使用、退出等工作。

城区区级住房保障管理机构负责管理辖区公租房筹集、准入、分配、使用、退出等工作。

街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会(村民委员会)负责申请人家庭人口、收入、财产、住房情况核实和住房保障资格初审等工作。

财政部门负责统一监管公租房建设资金的筹集、管理、拨付和公租房租金等工作。

发展改革部门负责会同住房和城乡建设部门制定公租房租金、租赁补贴标准,报人民政府(管委会)批准。

民政部门负责审核申请人婚姻登记状况、社会救助情况、家庭经济状况和低收入家庭认定等相关工作。

公安部门负责审核申请人家庭成员的户籍状况、居住登记信息和车辆登记信息等工作。

自然资源和规划部门负责提供申请人及其家庭成员现有住房状况和自有不动产(包括商业用房、车库等非住宅房屋)信息等工作,办理城区公租房建设项目用地、工程规划审批相关手续。

人力资源和社会保障部门负责提供申请人劳动人事合同签订备案、社会保险费缴纳信息。

退役军人事务部门负责审核申请人优抚对象身份。

市场监督管理部门负责提供申请人出资的个体工商户、企业等登记信息。

市行政审批局负责公租房管理过程中相关机构数据的汇集共享,并提供数据服务。

国资管理部门负责督促其监管企业提供申请人及其家庭成员享受国有直管公房政策等住房保障情况。

第四条  住房保障管理机构应当建立健全公租房多部门联审机制,工作经费列入同级财政预算。

住房保障管理机构应当加强公租房智能化信息系统建设,落实数据联网要求,实现申请、受理、审核、分配、运营管理等业务信息化、电子化。


第二章  房源筹集

第五条  新筹建公租房房源应科学规划、合理布局,通过新建、改建、配建、购买等方式优先安排在交通顺畅、生活便利、基础配套设施完善的区域筹集房源。市政基础配套设施做到同步设计、同步建设、同步交付使用。鼓励将政府(管委会)持有的存量住房用作公租房。

第六条  新建公租房应根据住房保障覆盖面和住房困难家庭实际需求设计单套建筑面积原则上不超过60平方米的多种户型,满足基本的居住需求,其中集中新建的公租房小区按相关规定配建综合服务场所。改建、配建、购买的公租房可根据市场房源的供应情况适当放宽住房面积,单套建筑面积原则上不超过70平方米;特殊情况超过90平方米的,按2套计算公租房套数,以合租形式配租。

第七条  新建的非高层建筑公租房从开工建设到分配入住以3年为一个周期,新建的高层建筑以4年为一个周期;周期期末分配入住率应达到90%以上,单个项目竣工后一年内分配入住率应达到90%以上。

第八条  住房 城乡建设部门强化对公租房项目招标、勘察设计、施工、竣工验收等建设全过程的监督管理,严格落实各参建主体质量安全责任,强化建设单位首要责任,全面落实质量终身责任制,切实保障公租房质量、安全。

第九条  公租房管理涉及的土地使用税、印花税、契税、城镇土地增值税、房产税、增值税、个人所得税等,以及城市基础设施配套费等政府性基金、行政事业性收费,按规定落实优惠政策。


第三章  保障对象、方式及标准

第十条  城区城镇的低收入、中等偏下收入住房困难家庭,新就业无房职工,稳定就业的住房困难外来务工人员和引进人才等,符合本地公租房准入其他条件的,应纳入公租房保障范围。

市直管公租房主要保障江北城区(含武陵区、柳叶湖旅游度假区,下同)城镇新就业无房职工、稳定就业住房困难外来务工人员和引进人才。武陵区人民政府、柳叶湖旅游度假区管委会负责本地城镇低收入家庭、中等偏下收入住房困难家庭的住房保障,有条件时租赁补贴可扩面保障本地城镇新就业人员和外来务工人员。

区级住房保障管理机构按照属地管理的原则,对本辖区符合申请条件的公租房保障对象依申请实行应保尽保。

第十一条  纳入公租房保障范围的保障方式分为实物配租、租赁补贴。

实物配租指政府(管委会)向符合申请条件的家庭提供公租房,按照规定租金标准或按规定减免的租金标准支付租金的保障方式。

租赁补贴指政府(管委会)向符合申请条件的申请人发放租房补贴,申请人自行承租住房的保障方式。租赁补贴资金全部下放到区政府(管委会),由各区政府(管委会)负责向符合保障条件的家庭(人员)发放。              

第十二条  纳入公租房保障范围的租赁补贴申请人及其住房保障面积标准为:

(一)一人户的,为30㎡;

(二) 两人户的,为45㎡;

(三)三人及以上户的,为60㎡。

第十三条  城区公租房现行租赁补贴标准为:

(一)城区城镇低收入住房困难家庭:按照7元/㎡的补贴标准核算,补贴金额为一人户210元/月、两人户315元/月、三人及以上户420元/月;

(二)其他保障户:按照5元/㎡的保障标准核算,补贴金额为一人户150元/月、两人户225元/月、三人及以上户300元/月。

租赁补贴资金按照《常德市财政惠民惠农补贴资金“一卡通”发放管理操作规程》(常政办函〔2023〕17号)等规定,按月或季度通过“一卡通”系统发放,每年12月15日前完成该年度最后一次租赁补贴发放。

第十四条  城区公租房的租金、租赁补贴标准实行动态管理,原则上每3年调整一次。


第四章  申请与审核

第十五条  市、区住房保障管理机构要建立健全常态化申请受理机制,做到随时申请、及时受理。各区(管委会)住房保障管理机构在政务中心应设立申请窗口,受理本辖区公租房申请事项,其中江北城区新就业无房职工、稳定就业住房困难的外来务工人员、引进人才的公租房申请事项,由市住房保障管理机构在市政务中心设立的申请窗口受理。

第十六条  纳入公租房保障范围的申请人,应当符合以下条件:

(一)年满18周岁,具有完全民事行为能力;

(二)在本地无自有住房或者住房面积低于本地规定标准。申请家庭申请之日起前2年出售、赠与、自行委托拍卖房产的(因病、事故等特殊情况除外),不属于无自有住房的情形;

(三)民政部门认定的低收入家庭和住建部门认定的中等偏下收入住房困难家庭;

(四)申请人为外来务工人员的,须在本地稳定就业、连续缴纳社会保险12个月(含)以上;

(五)未享受过房改购房、集资建房、经济适用住房、国有公房和住房补贴等政策待遇;

(六)市、区人民政府(管委会)规定的其他条件。

第十七条  纳入公租房保障范围的申请人应当提交下列申请材料:

(一)填写完整的申请审核登记表;

(二)申请人或申请人配偶、父母、子女等家庭成员身份证件、户口登记簿,申请人婚姻状况材料;

(三)申请人或其家庭成员住房、收入和财产状况材料;

(四)市、区人民政府(管委会)规定的其他材料。

城区城镇新就业无房职工、稳定就业的外来务工人员以及引进人才申请公租房时,应当提交其与用人单位签订的劳动合同、职工基本养老保险缴纳凭证和用人单位统一社会信用代码信息,其中新就业无房职工还需提供毕业证。

第十八条  申请人应当按规定如实提交申请材料,签订申请材料真实性承诺书及家庭经济状况核对授权书,并书面同意审核机关调查核实其申报信息。

第十九条  公租房申请按照以下程序审核:

(一)本地城镇低收入家庭、中等偏下收入住房困难家庭,在属地街道办事处(乡镇人民政府)申请。

申请人在网上下载公租房申请审核表,如实填写并携带申请材料至街道办事处(乡镇人民政府)提交申请。

街道办事处(乡镇人民政府)应当自受理申请之日起15个工作日内,组织社区居委会(村民委员会)对申请人家庭住房状况、家庭收入、财产等情况进行调查核实后,提出初审意见,并在申请人所在街道办事处(乡镇人民政府)或社区(村委会)公示,公示期为7天。公示期满后无异议或异议不成立的,将初审意见和申请材料一并报送区级住房保障管理机构审核;对不符合申请条件的,应当书面通知并说明理由。

区级住房保障管理机构应当自收到初审意见和申请材料之日起10个工作日内,委托民政部门开展家庭经济状况核对,并根据自然资源和规划、民政等部门对申请人家庭现有住房状况、家庭收入、财产等认定情况进行复核,审核其是否符合住房保障条件,对经复核符合条件的申请人在该区(管委会)门户网站予以公示,公示期为7天。经公示无异议或异议不成立的,登记为住房保障对象,并向社会公布;对不符合申请条件的,应当书面通知并说明理由。

(二)新就业无房职工、稳定就业住房困难的外来务工人员和引进人才,在其工作单位所在地区级政务服务中心住保窗口申请,其中江北城区上述人员直接在市政务服务中心住保窗口申请。

申请人在网上下载公租房申请审核表,如实填写并携带申请材料,提交给用人单位调查核实并提出初审意见,同时在所在单位进行初审公示,公示期为7天。公示期满无异议或异议不成立的,将初审意见和申请材料一并报送市(区)政务中心住保窗口复核。

市(区)政务中心住保窗口自受理之日起15个工作日内提出复核意见,并报同级住房保障管理机构。住房保障管理机构应当自收到复核意见后10个工作日内完成终审并公示,公示期为7天。经公示无异议或异议不成立的,登记为住房保障对象,并向社会公布;对不符合申请条件的,应当书面通知并说明理由。

(三)自建自营公租房的开发区、园区或企事业单位的公租房保障人员,直接向开发区、园区管理机构或企事业单位提出书面申请。

申请人在网上下载公租房申请审核表,如实填写并携带申请材料到开发区、园区管理机构或企事业单位提交申请。

开发区、园区管理机构或企事业单位自受理申请15个工作日内对申请对象进行审核,并在开发区、园区或企事业单位进行公示,公示期为7天。经公示无异议或异议不成立的,登记为住房保障轮候对象,并向社会公布,同时将轮候对象名单报所在地住房保障管理机构备案。

申请人对审核结果有异议的,可以向属地住房保障管理机构申请复核。住房保障管理机构应当会同有关部门进行复核,并在15个工作日内将复核结果书面告知申请人。

第二十条  企事业单位投资建设的公租房优先保障符合公租房保障条件的本单位务工人员、引进人才;开发区、园区投资建设的公租房优先保障开发区、园区用人单位符合公租房保障条件的务工人员、引进人才。剩余房源由市、区两级住房保障管理机构纳入本地公租房房源统一管理,统筹配租给辖区其他保障对象。

第二十一条  企事业单位和开发区、园区投资建设的公租房应当办理不动产首次登记,不得以转移登记等方式处置不动产权。企事业单位及开发区、园区管理机构或其委托的运营管理机构制定配租及运营管理方案,并报所在地住房保障管理机构备案审查通过后执行。

公租房只能出租,不得出售或变相出售。在规定配租期限内,因资产处置等特殊情况确需整栋(幢)转让的,不得改变原用途,应继续用于出租。


第五章  轮候分配和租赁补贴

第二十二条  保障对象可自主选择保障方式。

选择实物配租的,实行轮候制度,轮候期不超过3年。住房保障管理机构应当根据轮候对象的申请顺序,综合轮候对象的住房困难程度、收入水平和财产等情况合理确定轮候顺序。对申请实物配租的保障对象,在轮候期内符合本地租赁补贴保障条件的,经本人申请并提供房屋租赁相关资料的,可予以发放租赁补贴。对符合保障条件、超过轮候期仍未分配公共租赁住房的,必须发放租赁补贴。

第二十三条  轮候实物配租或享受租赁补贴期间,保障对象可以申请变更保障方式,家庭住房状况、家庭收入和财产等情况发生变化的,应当及时如实申报。经审核不再符合住房保障条件的,由住房保障管理机构撤销轮候登记或停止享受租赁补贴,并书面告知原保障对象。

住房保障管理机构对保障对象应进行动态管理,定期对保障对象家庭住房状况、家庭收入和财产等情况进行核实,特别是实物配租前或租赁补贴发放前应进行再次核实。经核实不再符合住房保障条件的,即应终止该轮候对象的实物分配或租赁补贴发放,并书面告知原保障对象。

第二十四条  符合公租房保障条件人员属于优抚对象、低收入家庭、伤病残退休军人、城镇残疾人家庭、消防救援人员、见义勇为人员、省部级以上劳模、计划生育特困家庭、多孩家庭等国家有关规定的优先保障人员,在同等条件下,可优先保障。

第二十五条  住房保障管理机构进行实物配租时,应根据轮候顺序、上班通勤距离、家庭常住人口数量等情况分配公租房。新房源应采用按轮候顺序自主选房或摇号的方式进行分配。

城区符合条件的申请人家庭只能承租一套公租房,具体配租原则如下:

(一)单身人员原则上配租单间或最小户型住房;

(二)二人家庭原则上配租一室一厅户型;

(三)符合下列条件之一的家庭配租二室一厅户型:

1.三人及三人以上家庭;

2.父女或母子同住,且子女年满8周岁家庭;

3.均未成家的兄妹二人以上同住家庭;

4.合租方式申请租住的。

第二十六条  选择实物配租的轮候对象,有以下情况之一的,视同放弃当次配租申请,且2年内不再予以公租房保障:

(一)未在规定时间、地点参加选房的;

(二)参加选房但放弃所选定的公租房的;

(三)已选房但未在规定时间内签订租赁合同的;

(四)签订租赁合同后6个月未入住的;

(五)其他放弃当次配租申请的情形。


第六章  使用与退出

第二十七条  保障对象收到入住通知后,应在7日内与公租房不动产权人或其委托的运营管理机构签订公租房租赁合同。租赁合同签订后,公租房不动产权人或者其委托的运营管理机构应当30日内将合同报县市区住房保障管理机构备案。

第二十八条  公租房承租人应当根据合同约定,按时支付租金。

政府(管委会)提供的实物配租房源实行租金减免,承租人符合以下规定分类条件的,可以申请租金减免:

一类:特困人员家庭,按核定的公租房租金100%给予减免;

二类:最低生活保障家庭、最低生活保障边缘家庭等低收入家庭,按核定的公租房租金70%给予减免。

享受其他优惠政策的,按相关文件执行;符合多项优惠政策的,按最优惠标准执行,不得重复享受。

第二十九条  共有产权的公租房,按照政府(管委会)与共有产权人的建设出资比例确定不动产权份额,承租人应交纳政府(管委会)所占份额部分的租金。

第三十条  公租房的租赁期限不超过5年。租赁期满时仍符合保障条件需要续租的,承租人应当在租赁期满3个月前向出租人申请续租;经审查符合条件的,准予续租,并签订续租合同;租赁期满时不再符合保障条件或符合保障条件但未申请续租、签订续租合同的,承租人应在租期届满后3个月内主动腾退所租公租房并移交出租人,按腾退期的租金标准收取租赁期满次日至实际腾退前的占用费。

第三十一条  市、区住房保障管理机构应建立保障对象退出审核制度,组织或指导公租房不动产权人或其运营管理机构对正在保障对象和轮候对象每年进行资格审查(以下简称年审)。保障对象通过购买、受赠、继承等方式获得住房,或家庭收入、财产等情况发生变化,或违规使用公租房等不再符合住房保障条件的,撤销其公租房保障资格并书面说明理由。

承租人在规定时间内不提供年审资料的,或者承租人累计6 个月以上拖欠租金的,按年审不再符合公租房保障条件的情形处理,撤销其公租房保障资格并书面说明理由。

不再符合公租房保障条件的承租人,应当在不符合保障条件情形出现之日起3个月的腾退期内主动腾退所承租的公租房。腾退期满未腾退,且确无其他住房需要用于居住的,必须提出书面申请并按照市场价格交纳租金进行过渡,过渡期原则上不超过2年。过渡期满或过渡期间拥有自有住房,但拒不腾退公租房的,出租人可以依法向人民法院提起诉讼。

第三十二条  承租人不得违反政策法规规定或租赁合同约定使用公租房。承租人有转借、转租、转卖或者擅自调换所承租的公租房,改变所承租公租房的用途,破坏或者擅自装修所承租公租房,在公租房内从事违法活动,无正当理由连续6个月以上闲置公租房等行为之一的,直接认定其为不再符合公租房保障条件或未通过年审人员予以解除租赁合同;据此解除合同的,承租人应在合同解除后3个月内主动腾退所租公租房并移交出租人,按公租房租金标准支付解除合同次日至实际腾退所租公租房期间的占用费;承租人逾期腾退、欠付租金或占用费的,出租人可以依法诉请人民法院强制承租人腾退公租房并追收所欠租金、占用费。


第七章  管理与维护

第三十三条  政府(管委会)投资建设的公租房所得租金收入实行“收支两条线”管理,运营管理单位按时依规收取后每季度上缴同级财政,保障公租房及其设施维护养护、管理等支出后用于清偿建设成本。

企事业单位等社会资本投资建设的公租房所收租金归投资者所有,房屋及其设施维护养护、管理等费用由投资者承担。

政府(管委会)投资建设的公租房,采取政府购买方式择优选定公租房运营管理机构承接管理、维护等工作。运营管理机构应规范服务,全面实施绩效管理,切实提升公租房运营管理专业化、规范化、智能化水平。运营管理机构主要工作内容包括:租赁合同管理、租金代收、房屋使用管理、房屋安全管理、小区物业管理服务、房屋及设施设备维修养护管理等。国有平台公司投资建设的公租房应面向社会公开择优选定运营管理机构承接上述工作。

市本级财政投资建设的公租房所需运营管理费,由市财政统筹,日常管理费用(含年审以及购买服务费用)、房屋维修资金分别从租金收入中各按10%提取(老旧公租房小区可适当提高提取比例),其余部分用于清偿建设成本。

第三十四条  承租人按核定标准交纳物业费,政府(管委会)对特困人员家庭、其他低收入家庭分别按100%、70%补贴物业费,所需补贴资金由保障对象所在地同级财政负担。

第三十五条  市、区住房保障管理机构应当建立公租房保障诚信制度,完善失信惩戒机制。对发生失信行为的个人或机构依法予以纳入失信黑名单等信用惩戒。对申请人隐瞒真实情况、提供虚假材料或者以其他不合法、不正当手段申请公租房保障的,不予受理,5年内不得再次申请公租房保障;已登记为保障对象的,撤销其登记;已承租公租房、承购共有产权公租房的,依法收回公租房;已享受租赁补贴的,停止发放并追回已发放的租赁补贴。


第八章  资产与权属

第三十六条  公租房应按投资主体确定不动产权属。政府(管委会)、开发区、园区投资建设的公租房,其不动产权归该政府(管委会)、开发区管理机构、园区管理机构所有,不动产权登记为本地住房 城乡建设部门,也可登记为该政府(管委会)、开发区管理机构、园区管理机构授权的国有资产管理机构。

第三十七条  捐建的公租房、房地产开发项目中配建的公租房、按约定收回或回购的原廉租住房,不动产权归所在地政府(管委会)所有,不动产权登记为本地住房 城乡建设部门,也可登记为该政府(管委会)授权的国资管理部门。

第三十八条  政府(管委会)与企事业单位共建,以及经批准的投资主体合作建设的公租房,根据建设出资份额明确不动产权份额,避免国有资产流失。

企事业单位投资自建的公租房,不动产权归该单位所有。

第三十九条  公租房应明确权属,办理不动产权登记,并按规定登记入账和编制、建立资产卡片。

第四十条  公租房不得设立抵押等担保。

第四十一条  开发区、园区配建的公租房,乡镇(街道)筹集的公租房,长期停建的公租房,在确保当地住房保障水平不降低,中央、省级补助资金和国有资产不流失的前提下,可由市、区人民政府(管委会)报省人民政府批准后,按规定分类盘活和处置。

国有资金投资建设的公租房资产处置收入,按照非税收入管理和国库集中收缴管理的有关规定缴入同级国库,实行收支两条线管理。


第九章  附  则

第四十二条  本细则关于住房困难家庭、低收入家庭、中等偏下收入家庭、新就业职工、稳定就业外来务工人员、引进人才认定标准的效力范围仅包含市直管公租房。其他县市区应当根据当地实际情况认定,报同级人民政府同意后发布。

住房困难家庭是指户内家庭成员无房或家庭人均住房建筑面积低于16平方米的家庭。在计算家庭人均住房建筑面积时,商业用房面积按1:1的换算比例计入家庭住房总面积。申请人家庭的唯一住房或商业用房经法定鉴定机构鉴定为D级危房的视为无房户。申请人对其子女或父母有住房资助能力的,其子女或父母不应纳入公租房保障范围。子女婚后与其父母分户居住,或父母与子女因其他原因分户居住的,父母或子女家庭住房建筑面积大于或等于120平方米时,认定父母对子女或子女对父母有住房资助能力。

低收入家庭是指家庭成员人均收入和家庭财产状况符合当地民政部门规定的低收入标准,主要包括:特困人员家庭、最低生活保障家庭、最低生活保障边缘家庭。

中等偏下收入家庭是指家庭成员人均收入低于上年度城区城镇居民人均可支配收入的60%,且财产状况符合当地相关规定,由民政部门对家庭成员人均收入进行核对,由住房 城乡建设部门予以认定。

新就业职工是指具有城区城镇常住户籍,从专科及以上高等学校毕业,且自毕业的次月起的5年(含5年)内在城区工作,并与用人单位签订劳动合同,在本市缴纳职工基本养老保险费的人员,以及法定的其他新就业人员。

稳定就业外来务工人员是指在城区工作并与用人单位签订劳动合同,在本市连续缴纳职工基本养老保险费12个月(含)以上的非城区户籍人员。

引进人才是指有组织、人社部门和用人单位提供的引进人才证明,在城区工作并与用人单位签订劳动合同的人员。已享受我市引进人才住房保障相关政策的不得重复享受。

第四十三条  城区以外的其他县市区可参照本细则执行,亦可参照本细则制定本地实施细则。

第四十四条  本细则自发布之日起施行。