常德市住房和城乡建设局（常德市人民防空办公室）关于印发《常德市国有土地上房屋征收评估技术准则》的通知

各区县市住房和城乡建设局、常德经济技术开发建设管理局、常德高新技术产业开发区建设管理局、西湖、西洞庭管理区住房和城乡建设局、市住房和城乡建设局桃花源分局、常德市国有土地上房屋征收与补偿工作有关单位、相关评估机构：

为进一步规范我市国有土地上房屋征收评估工作，确保国有土地上房屋征收评估结果客观公正，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（湖南省人民政府令第268号）、《常德市人民政府关于印发〈常德市国有土地上房屋征收与补偿实施办法〉的通知》（常政发〔2021〕6号）有关规定，我局制订了《常德市国有土地上房屋征收评估技术准则》，请相关单位在全市国有土地上房屋征收评估中遵照执行。

本通知自发布之日起执行。本通知发布前，已作出房屋征收决定且已开始实施未完成的项目，继续按原标准执行。原《常德市国有土地上房屋征收评估技术准则》（常房协〔2017〕6号）同时废止。

常德市住房和城乡建设局

（常德市人民防空办公室）

2021年11月22日

 常德市国有土地上房屋征收评估技术准则

一、住宅用房价值评估

1.层次修正系数

⑴多层非电梯房

⑵电梯房

确定原则：以该栋楼地上自然层的L/2层为1（L为总楼层，当L为奇数层，L/2层为一层，L为偶数层，L/2层为两层），然后向上、向下分别增减；每层增减系数不超过0.003，修正系数最高不超过1.03,最低不低于0.97；顶楼为最低系数。按市场价进行修正。

2.结构修正值

按照本文件附表一对应结构类型等级的建安费价差进行修正。

3.成新率

4.朝向修正系数

5.层高修正系数

标准层高为3.3米。层高每增加0.1米单价增加1.5%，修正不超过20%；低于标准层高的不修正。按建安费进行修正。

6.成套因素修正系数

厨房、厕所齐全的为成套房屋，不进行修正；厨房、厕所缺一项的，单价减少5%；厨房、厕所均无的，单价减少10%；按建安费进行修正。

7.土地使用权类型修正系数

纳入比较法“权益状况调整”进行修正。出让土地不进行修正，划拨土地修正系数为100/101，租赁土地修正系数为100/100.5。

二、商业用房价值评估

（一）底层商业用房评估修正系数

1.结构修正值

按照本文件附表一对应结构类型等级的建安费价差进行修正。

2.进深修正系数

3.层高修正系数

标准层高为4.5米。层高每增加0.3米单价增加1.5%，低于标准层高的不修正。按市场价进行修正。

4.临街状况修正系数

一面临街不修正，两面临街单价增加5%，三面及以上临街单价增加8%。按市场价进行修正。

5.成新率

按照《房地产估价规范》有关规定进行评估。

6.土地使用权类型修正值

⑴出让土地：进行土地使用年期修正，按《城镇土地估价规程》有关规定进行评估；

⑵划拨土地：根据被征收房屋占用（分摊）土地面积、土地级别、现状土地利用条件、土地开发程度等评估出让土地使用权类型的地价，再扣减评估地价40%的土地出让收益。

（二）二层及二层以上商业用房价值评估

1.评估修正系数

参照底层商业用房对结构、层高、成新、土地使用权类型进行修正。

2.评估思路

⑴评估方法选用

应优先选用比较法、收益法进行评估，条件不具备的可根据类似地段底层商业用房价格进行比较评估。

⑵计算公式

评估价值=底层商业用房评估价值×调整系数

底层商业用房评估价值应是该征收项目底层商业用房标准房屋的比较价值。

调整系数应根据被征收商业用房位置、繁华度、交通以及类似地段底层商业用房价值与二层及二层以上商业用房价值比率等因素综合确定。

最终评估价值应根据二层及二层以上商业用房修正系数进行相应修正。

三、办公用房价值评估

（一）评估修正系数

1.土地使用权类型修正值

⑴出让土地：进行土地使用年期修正，按《城镇土地估价规程》有关规定进行评估。

⑵划拨土地：根据被征收房屋占用（分摊）土地面积、土地级别、现状土地利用条件、土地开发程度等评估出让土地使用权类型的地价，再扣减评估地价40%的土地出让收益。

2.其他修正系数

层次、结构修正参照住宅用房，层高、成新修正参照商业用房。

（二）评估思路

1.评估方法选用

应优先选用比较法进行评估，条件不具备的可根据同地段住宅价格进行比较评估。

2.计算公式

办公用房价值=住宅评估价值×调整系数

住宅评估价值应是该征收项目住宅标准房屋的比较价值。

调整系数应根据被征收办公用房位置、聚集度、交通以及类似办公用房价值与住宅用房价值比率等因素综合确定。

最终评估价值应根据办公用房修正系数进行相应修正。

四、仓储、工业生产用房价值评估

1.层高修正系数

钢筋混凝土、混合结构的仓储、工业生产用房标准层高为6.0米，层高每增加0.1米单价增加1.5%，低于标准层高的不修正；轻型钢结构工业生产用房标准层高为11.0米，层高每增减0.1米单价增减1.5%，增减幅度不超过30%。按建安费进行修正。

2.吊车梁修正系数

有吊车梁的单价增加2%，按建安费进行修正。

3.防潮修正系数

有防潮层的单价增加35元/㎡，按底层建筑面积进行修正。

4.墙体厚度修正系数

以24墙为基准，墙体厚度每加大120mm，单价增加1%，按建安费进行修正。

5.成新率

按照《房地产估价规范》有关规定进行评估。

6.土地使用权类型修正值

⑴出让土地：进行土地使用年期修正，按《城镇土地估价规程》有关规定进行评估；

⑵划拨土地：根据被征收房屋占用（分摊）土地面积、土地级别、现状土地利用条件、土地开发程度等评估出让土地使用权类型的地价，再扣减评估地价25%的土地出让收益。

五、架空层（杂物间）价值评估

1.架空层：层高未超过2.2米的，按同栋第一层房屋评估单价的50%；层高超过2.2米的，按同栋第一层房屋评估单价的60%。不需进行因素修正。

2.杂物间：层高超过2.2米的，按主体住宅房屋或标准住宅房屋评估单价的50%，且应进行结构修正；层高未超过2.2米的，按附属设施进行评估。

六、装饰装修及设施设备价值评估

按照本文件附表三、附表四进行评估。

七、苗木移栽费评估

苗木移栽费包括起挖、运输、栽植、养护等项目，按照本文件附表五进行评估。

八、非住宅搬迁费评估

1.商业、办公用房搬迁费2500元/户，其合法建筑面积超过200㎡的，超过部分每1㎡增加8元搬迁费。确系搬迁物资、设备较多的，按实际情况计算搬迁费。

2.仓储、工业生产用房，应根据拆卸、吊装、运输、安装调试等项目计算搬迁费。

3.遇到难以测算的特殊、复杂、疑难机器设备和物资时，应寻求专业帮助，但在使用时需对有关文件、证明、资料和专业意见的真实性、准确性、完整性进行核查和验证，并将专业帮助情况和相关专业意见在评估报告“估价师声明”、“附件”中说明。

九、停产停业损失评估

1.评估前提

征收生产、经营性用房，造成被征收人停产停业直接损失的，按照被征收合法房屋主体建筑评估价值（含证载土地评估价值）7‰的6倍进行补偿价值评估。

被征收人对停产停业损失补偿价值有异议的，应向征收部门提出书面评估申请，并提供房屋征收前上一年度税务部门出具的利润或纳税（所得税）证明材料；被征收人未提出书面评估申请，或未提供证明材料以及证明材料不全的，评估机构可不受理评估。

2.损失计算

停产停业损失=征收公告前上一年月平均利润×6（倍）

或停产停业损失=征收公告前上一年月平均所得税÷税率×6（倍）

被征收人应如实提供征收公告前上一年的证明材料；不足一年的，按实际生产经营时间提供材料。

十、成本法评估

1.土地价值

按照《城镇土地估价规程》有关规定进行评估。

2.建设成本

按照本文件附表一、附表二进行评估。

3.管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润

4.折旧

按照本文件评估修正系数“成新率”进行评估。

附表一

常德市城区房屋建设成本价格表

附表二

房屋经济耐用年限及残值率标准

附表三     

装饰装修及设施设备补偿价格表

附表四

装修档次及划分标准

附表五

苗木移栽补偿价格表